Câmara de Niterói pré-aprova lei que aumenta gabarito de prédios

No primeiro turno de votação da lei que trata do plano urbanístico de Niterói, o clima no plenário da Câmara Municipal era de conflito: de um lado, moradores, pescadores, ambientalistas e ONGs protestavam contra o chamado PL do Espigão; do outro, a maioria dos vereadores presentes o defendia em discursos vaiados pelos movimentos populares. 

Ao fim da sessão, a proposta foi aprovada em primeira discussão, com 12 votos favoráveis, cinco contrários e uma abstenção. 

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O Projeto de Lei 221/2023, proposto pela Prefeitura Municipal de Niterói, tem por objetivo “promover a estruturação urbana do território municipal”, buscando, segundo diz o texto, “equilibrar os processos de produção e transformação do espaço urbano com o meio ambiente e mobilidade urbana sustentável, além de unificar e simplificar a legislação de parcelamento, uso, ocupação do solo e de licenciamento da atividade edilícia”.

Porém, apesar de o projeto informar que garante a preservação já prevista, movimentos populares e ONGs a favor da conservação ambiental acusam a proposta de favorecimento à especulação imobiliária. Afirmam que a lei abre caminho para a construção desenfreada de prédios com aumento de gabaritos em várias áreas da cidade onde não são permitidas edificações elevadas. Emendas que favorecem construtoras foram acrescentadas ao longo do processo. 

Procurada, a Prefeitura de Niterói não comentou as críticas até o fechamento da reportagem mas enviou nota depois na qual argumenta que o projeto foi amplamente debatido. Segundo a Prefeitura, mais da metade da área do município contará com conservação ambiental, fazendo com que “95% da cidade seja ou mantida da maneira como está hoje ou protegida pelas medidas propostas”.

Sobre gabarito,  afirma que seu objetivo é “reduzir o gabarito de construção em áreas ambientalmente frágeis como, por exemplo, no entorno da Lagoa de Piratininga, que será reduzido de quatro pavimentos para dois e ao longo do Rio João Mendes, onde é permitido construir até seis andares e queremos diminuir para dois”. Entre as proposições de restrição de ocupação e redução de gabarito, acrescenta, também está o entorno da Lagoa de Itaipu, onde o Plano Urbanístico Regional (PUR) atualmente em vigor permite a construção de até seis andares na Faixa Marginal de Proteção (FMP) da Lagoa e o projeto de lei transforma em Zona de Preservação Ambiental (ZPA)”.

Veja a nota na íntegra, no final do texto.

Dentro do Plenário, o clima de insatisfação incluiu cartazes pendurados que diziam “Jurujuba diz Não ao PL dos espigões” e “Praias da Baía dizem NÃO ao PL dos espigões”. 

Luís Mendonça, presidente da Associação de Pescadores e Amigos da Lagoa de Piratininga (APALAP) que assistia à votação, declara que a Região Oceânica não tem estrutura para um sistema maior de tratamento de esgoto: “Chovendo ou não chovendo, o esgoto jorra para todos os lados e os mais prejudicados somos nós, moradores e pescadores, porque jorra tudo para dentro da Lagoa. Antes de fazer um plano desse de manejo, primeiro precisam preparar a Região Oceânica para poder suportar essa quantidade de esgoto, porque ele não tem para onde ir. Por que não fazem um emissário primeiro? Um esquema melhor para a Região Oceânica em vez de implantar prédios?”, questiona.

Já a ONG Lagoa para Sempre afirma que a proposta permite uma série de construções em regiões de praia ou preservação ambiental, como Piratininga, Itaipu, Engenho do Mato, Camboinhas e Várzea das Moças. Cidadãos também alertam para a possibilidade de construções no Morro do Gragoatá, hoje com empreendimento de grande impacto embargado pela Justiça.

Legisladores contrários à proposta lembram que a cidade não tem infraestrutura para suportar novos prédios com gabaritos bem maiores que os liberados atualmente. A cidade já sofre com engarrafamentos e não há garantia firme de água.

Em Camboinhas, além da previsão de prédios de nove andares para áreas úmidas ao redor da Laguna de Itaipu, a organização afirma que estão planejados edifícios para a Área de Preservação Permanente e sobre dois Sítios Arqueológicos, o Sambaqui de Camboinhas e parte da Duna Pequena. 

Em Piratininga, segundo a organização será liberado um gabarito de 11 andares ao redor da Lagoa de Piratininga, na área de amortecimento — local ao redor de uma unidade de conservação onde as atividades humanas são sujeitas a normas e restrições específicas para minimizar os impactos sobre o ambiente. Também está previsto aumento do gabarito em Itaipu, onde a ONG aposta que serão construídos prédios ao lado da praia e no local que antes era o Parque Estadual da Serra da Tiririca (PESET). A região, além de também ser zona de amortecimento, tem o Rio da Vala próximo — pelo Código Florestal Art. 4o, é proibida a construção a 30 metros da margem ou a 15 metros, segundo a Lei de Parcelamento.

Em uma publicação feita na segunda-feira (4), a organização menciona que uma emenda apresentada pelo vereador Leandro Portugal (PV) também prevê a retirada de parte do PESET que protege o Morro das Andorinhas “sem justificativa e para dar espaço a construtoras”.

Apesar de evidenciar a intenção de expandir a atividade construtora na cidade, o projeto afirma que garante a não interferência nas áreas de conservação, como traz o Art. 23 ao dizer que não será permitido o parcelamento do solo em terrenos alagadiços, áreas com potencial ou suspeitas de contaminação, terrenos com incidência de riscos geológicos, Zonas de Preservação Ambiental (ZPA) e áreas de preservação permanente e de proteção integral. Isso é reforçado novamente no Art. 29, ao listar instituições culturais, parques públicos, praças e unidades de conservação como regiões às quais não se aplicam os parâmetros de manejo. 

Mas, moradores e vereadores desfavoráveis à proposta do prefeito Axel Grael questionam o documento, alegando que o PL “venderá a cidade” e afetará as áreas de conservação do meio ambiente. Um dos parlamentares contra a proposta foi Daniel Marques, que afirmou: “É inacreditável dizer que a cidade tem capacidade de carga para fazer o que estão propondo”. A fala é reforçada pelo Professor Tulio (PSOL), que garante que “não há necessidade de criar prédios em Niterói”. 

Em outra publicação realizada na terça-feira (5), a ONG diz que “isso tudo (está sendo feito) sem a Prefeitura apresentar um Plano de Mobilidade e Plano de Saneamento Básico eficaz para a cidade de Niterói”. Nos comentários, um seguidor chamado Diogo Jacques reagiu à postagem dizendo que se trata de “uma clara apropriação de nossa cidade, por parte do executivo e legislativo”. E questiona: “Para onde vai o esgoto dessas novas unidades e com que água e energia elétrica vão abastecê-las, se já não temos para as que existem?”.

A vereadora Benny Briolly (PSOL), que votou contra, traz outra questão relacionada à Lei Urbanística em Niterói. Segundo a parlamentar, o PL ignora questões essenciais da cidade, como a parcela da população niteroiense que vive em péssimas condições de moradia. “Nós temos hoje no município de Niterói cerca de 40% da população morando em assentamentos precários”, declara.

Conforme o estudo “A cidade de Niterói: Política urbana, valorização do solo e Habitação”, de 2018, um mapeamento realizado pelo Núcleo de Estudos e Projetos Habitacionais Urbanos da Universidade Federal Fluminense (NEPHU-UFF) contabilizou 93 assentamentos informais em Niterói, que reúnem mais de 40 mil unidades habitacionais e aproximadamente 168 mil pessoas, representando 30% da população municipal. “Hoje, a Lei Urbanística nada mais é do que um pacto, do que um grande acordo do setor empresarial da nossa cidade fazendo um processo de higienização, fazendo com que haja no município de Niterói uma desconcentração da pauta e da defesa do meio ambiente, entrando nas áreas ambientais e destruindo a preservação daquilo que mais se prega na cidade”, conclui Briolly.

Outros vereadores, como Binho Guimarães (PDT), reforçam que o PL não ignora a presença de pessoas em assentamentos populares, como o expressa o Art. 11 ao afirmar que “a Estratégia de Promoção Equidade Socioespacial consiste em promover o financiamento da produção de habitação de interesse social de forma integrada aos bairros e nos territórios com oferta de serviços públicos e empregos, bem como a urbanização e regularização fundiária de assentamentos precários a partir da utilização de instrumentos de gestão de valorização da terra baseados na justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de produção da cidade”.

Ainda, Guimarães, com voto a favor, reforçou que o Programa Região Oceânica Sustentável, que executa projetos na Lagoa de Piratininga e em seu entorno, garantiu uma vida digna à população da área, com asfalto, saneamento e drenagem. Além disso, explica que aqueles que incorporarem o projeto pagarão ao município um valor que será destinado aos investimentos em moradia popular e que o parâmetro de construção da Avenida Construtor Torres, ao lado da Lagoa, foi reduzido. “Com o parâmetro anterior havia a possibilidade de construção de prédios, mas a  Prefeitura de Niterói reduziu e zerou esse parâmetro, instituindo uma ZRU (Zona Residencial Unifamiliar)” — as Zonas Residenciais Unifamiliares são porções do território destinadas sobretudo ao uso residencial unifamiliar e a a atividades não residenciais de caráter local.

Votaram a favor do projeto:

• ANDERSON PIPICO – PT
• ADRIANO BOINHA – PDT
• ANDRIGO – PDT 
• BETO DA PIPA – MDB
• BINHO GUIMARÃES – PDT
• DADO – CIDADANIA 
• EMANUEL ROCHA – SOLIDARIEDADE
• FABIANO GONÇALVES -CIDADANIA
• LEANDRO PORTUGAL – PV
• LEONARDO GIORDANO – PC DO B
• GALLO – CIDADANIA 
• RENATO CARIELLO – PDT
• RODRIGO FLACH FARAH – PMDB

Votaram contra:

• DANIEL MARQUES – DEM
• PROFESSOR TÚLIO – PSOL
• PAULO EDUARDO GOMES- PSOL
• BENNY BRIOLLY – PSOL 
• DOUGLAS GOMES – PL

Faltaram:

• CASOTA – PSDB 
• JOSÉ ADRIANO FOLHA – PSD

Abstenção:

• PAULO VELASCO – AVANTE

Veja a nota da Prefeitura na íntegra:

“A Câmara de Vereadores aprovou, nesta terça-feira (5), em primeira discussão, o projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo (PL 221/2023), mais conhecida como Lei Urbanística de Niterói. De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Mobilidade, o projeto tem como objetivo promover um desenvolvimento sustentável da cidade, garantir a qualidade de vida dos cidadãos e simplificar a legislação existente e a regulamentação do Plano Diretor de 2019.

O projeto foi desenvolvido com ampla participação popular: 21 audiências públicas realizadas na cidade, sete oficinas participativas e duas consultas públicas com mais de 2 mil pessoas. A proposta de legislação foi aprovada pelo Conselho Municipal de Política Urbana (Compur) – órgão que conta com a participação de movimentos sociais e entidades da sociedade civil, além de representantes da Prefeitura – e pelo Conselho Municipal de Meio Ambiente (COMAN). Todo o processo gerou mais de 2.500 contribuições.

Um dos destaques do projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo é o compromisso pela preservação do meio ambiente e da memória de Niterói. Segundo a proposta, mais da metade da área do município contará com conservação ambiental, fazendo com que 95% da cidade seja ou mantida da maneira como está hoje ou protegida pelas medidas propostas. Nosso objetivo é reduzir o gabarito de construção em áreas ambientalmente frágeis como, por exemplo, no entorno da Lagoa de Piratininga, que será reduzido de quatro pavimentos para dois e ao longo do Rio João Mendes, onde é permitido construir até seis andares e queremos diminuir para dois. Entre as proposições de restrição de ocupação e redução de gabarito também está o entorno da Lagoa de Itaipu, onde o Plano Urbanístico Regional (PUR) atualmente em vigor permite a construção de até seis andares na Faixa Marginal de Proteção (FMP) da Lagoa e o projeto de lei transforma em Zona de Preservação Ambiental (ZPA).

Além disso, estão previstas que áreas de preservação cultural sejam ampliadas e que as Zonas de Interesse Social sejam mantidas.

Sobre o tema Habitação, o Projeto de Lei institui a cobrança da Outorga Onerosa para construir em todo o município e esses recursos serão destinados para investimentos em infraestrutura e nas Zonas de Interesse Social (ZEIS). A proposta também prevê o uso misto (residencial e não residencial) em empreendimentos habitacionais de interesse social, assim como o retrofit neste tipo de habitação.

Em relação à Cultura, o Projeto cria novas Zonas de Proteção do Ambiente Cultural (ZEPAC), como o Canto de Itaipu e o entorno do Parque das Águas, onde houve redução de gabarito de 14 para cinco pavimentos.

O PL também cria uma seção especial de interesse pesqueiro que garante o direito para as comunidades pesqueiras de serem consultadas sobre qualquer projeto que possa interferir na sua atividade”.

Com reportagem e edição de Sabrina Lorenzi